Exporo Projekte – Der Investitionsprozess beim Crowdinvesting!

Exporo ermöglicht Anlegern, die in Immobilien investieren möchten, Investitionen in Immobilienprojekte ab 500 Euro. Die Hamburger ermöglichen damit einem großen Kreis von Privatanlegern den Einstieg in ein bislang eher professionellen Investoren vorbehaltenes Segment. Wie funktioniert der Investitionsprozess bei Exporo? Wie werden Exporo Projekte ausgewählt? Was passiert nach der Investition?

Wir haben die Plattform unter die Lupe genommen und den Investitionsprozess in Exporo Projekte vollständig durchlaufen. Dieser Beitrag erläutert, wie sie bei Exporo ein Benutzerkonto eröffnen und eine Investition in ein Immobilienprojekt tätigen können. Außerdem werfen wir einen Blick auf Diversifikationsmöglichkeiten und die Risiken der Projekte.

• Exporo ermöglicht Investitionen in Immobilienprojekte ab 500 EUR
• Man investiert primär in das Mezzanine-Kapital (Mischform von Fremd- und Eigenkapital)
• Der Investitionsprozess ist relativ einfach
• Anleger können aus diversen Projekten auswählen

Die Anmeldung bei Exporo

Um Exporo Projekte ansehen und später in Immobilien investieren zu können, muss zunächst kostenlos und unverbindlich ein Benutzerkonto angelegt werden. Dazu ist lediglich die Angabe einer E-Mail-Adresse erforderlich. Im Anschluss sendet Exporo eine Mail mit einem Bestätigungslink. Nachdem diesen angeklickt hat, ist das Benutzerkonto eingerichtet und man kann Projekte ansehen.

1. E-Mail-Adresse eingeben
2. Auf Link in Bestätigungsmail klicken
3. Vollständige Daten eingeben (inklusive Personalausweisnummer, Steueridentifikationsnummer, Geburtsort etc.)
4. Identität nachweisen (wahlweise Postident oder Postident Videochat)
5. KYC Fragen beantworten
6. Zahlungsmethode auswählen und Zeichnungsauftrag erteilen

Bevor eine Investition möglich ist, müssen Kunden jedoch vollständige Kontakt- und Adressdaten angeben. Es müssen die Daten angegeben werden, die auch bei der Eröffnung eines Bankkontos notwendig sind. Erforderlich ist unter anderem die Eingabe einer Ausweisnummer und der Steueridentifikationsnummer. Im Anschluss daran muss die Identität nachgewiesen werden. Dies ist wahlweise mit dem klassischen Postident Verfahren oder dem Postident Videochat Verfahren möglich. Letzteres Verfahren ermöglicht die Identifikation am Bildschirm. Beim klassischen Postident Verfahren druckt man ein Coupon aus, den man zusammen mit einem amtlichen Lichtbildausweis in einer Filiale der Deutschen Post vorlegt.

Beim Videochat baut man eine Verbindung mit einem Mitarbeiter der Deutschen Post per Webcam auf. Antragsteller müssen ihren Personalausweis nach den Vorgaben des Mitarbeiters in verschiedenen Perspektiven vor die Webcam halten. Im Anschluss daran bestätigt der Mitarbeiter Exporo den Identitätsnachweis. Direkt danach sind Investitionen möglich. Von der ersten Eingabe einer E-Mail-Adresse bis zur vollständigen Freischaltung des Kontos dauert es bei Nutzung des Videochats ca. 15 Minuten. Allerdings kann es beim Videochat zu Wartezeiten kommen, wodurch sich dieser Zeitraum verlängert.

Wird ein Neukundenbonus angeboten, kann man diesen über das Formular in Anspruch nehmen. Dies gilt zum Beispiel für Flugmeilen für das Meilenprogramm Miles & More. Durch die Angabe der Servicekartennummer können Meilen gutgeschrieben werden, wenn ein Investitionsprojekt gemäß den Bonusbedingungen wahrgenommen wird.

Die Suche nach Projekte bei Exporo

Nach der Freischaltung des Kontos kann auf der Plattform nach Projekten gesucht werden. Die Plattform listet sowohl aktuell laufende Exporo Projekte als auch bereits vollständig finanzierte, frühere Projekte auf. Aus der Übersicht über die Projekte lassen sich umfangreiche Steckbriefe aufrufen. Was ist in diesem Steckbrief enthalten?

Zum einen wird umfangreiches Bildmaterial zur Verfügung gestellt. Die projektierten Immobilien werden dabei aus verschiedenen Perspektiven dargestellt. Allerdings findet sich nicht immer Bildmaterial aus dem Inneren der Gebäude. Zusätzlich steht eine Landkarte zur Verfügung, auf der der Standort der Immobilie eingesehen werden kann.

• Zu jedem Projekt stehen diverse Informationen zur Verfügung
• Bildmaterial und Informationen zum Standort (Landkarte)
• Steckbrief des Wertpapiers mit Angaben zur Rendite
• Exporo Rating zur Einstufung des Risikos

Detailierte Informationen

Zum anderen gibt es einen kurzen Steckbrief mit den wesentlichen Aspekten des zur Emission ausgeschriebenen Wertpapiers. Dieser Steckbrief enthält die erweiterte jährliche Ausschüttungsrendite und den Ausschüttungsmodus (zum Beispiel alle drei Monate), die Laufzeit, die erweiterte Gesamtrendite (inklusive der Gewinnbeteiligung), den ersten Zinstermin, die Art der Sicherheiten (zum Beispiel nachrangige Grundschuld), das Finanzierungsziel und den aktuellen Finanzierungsstatus sowie WKN und ISIN der Anleihe.

Darüber hinaus werden detailliertere Informationen zum Projekt und dem Standort mitgeteilt. So geben Initiatoren einen Kommentar zum Stadtteil und zur Mikrolage ab und informieren über Anzahl der Geschosse und Anzahl der Einheiten, den Verkehrswert laut unabhängigen Gutachten, den Vermietungsstatus und weitere Aspekte. Investieren in Immobilien hat sehr viel mit einer genauen Standortanalyse zu tun. Im Idealfall kennen Anleger den Standort und können seine weitere Entwicklung gut einschätzen.

Positiv: Da für die Anleihe ein Depot benötigt wird, werden Kooperationen mit Banken unterhalten, die ein kostenloses Wertpapierdepot zur Verfügung stellen.

Bereits an dieser Stelle des Auswahlprozesses finden sich Risikohinweise. Diese stellen klar, dass der erwartete Verlauf eines Projekts nicht eintreten muss und die zur Emission stehenden Wertpapiere im schlimmsten Fall mit einem Totalverlust des investierten Vermögens verbunden sind.

Exporo Projekte: Der Investitionsprozess I

Wurde ein Projekt ausgewählt, müssen im nächsten Schritt die KYC-Fragen beantwortet werden. Diese sind durch den Gesetzgeber vorgeschrieben und sollen sicherstellen, dass Anleger nur in Projekte investieren, die zu Ihren Kenntnissen und Zielen passen. Im Formular wird zunächst die Berufsgruppe (angestellt, selbständig etc.) sowie die Branche erfragt. Danach müssen Angaben zu Erfahrungen mit verschiedenen Finanzanlagen mitgeteilt werden.

Gefragt wird zunächst, ob solche Erfahrungen vorhanden sind oder nicht. Bejaht man Erfahrungen, muss man diese spezifizieren. Man muss beantworten, wie viele Jahre Erfahrung man hat, in welcher Höhe man Anlagen in diesem Segment getätigt und wie viele Transaktionen man pro Jahr in diesem Bereich durchschnittlich durchgeführt hat. Relevante Anlagen sind nachrangige Finanzanlagen, Eigenkapitalbeteiligungen (zum Beispiel geschlossene Investmentfonds), Aktien, Anleihen und Zertifikate sowie offene Fonds.

Anleger können hier nicht falsch antworten. Eine Investition ist in jedem Fall möglich. Teilt man keine ausreichenden Erfahrungen mit solchen Finanzanlagen, muss man jedoch einen zusätzlichen Risikohinweis akzeptieren. Danach ist Investieren in Immobilien möglich.

Anleger sollten die KYC-Fragen nicht leichtfertig durchlaufen. Es ist durchaus sinnvoll, direkt vor der Zeichnung noch einmal überprüfen, ob die anvisierte Anlage tatsächlich zu den eigenen Zielen und zum eigenen Investitionsprofil passt. Wer bislang gar keine Erfahrung mit Mezzanine-Finanzierung (Mischform von Fremd- und Eigenkapital) und ähnlichen Investmentvehikeln gemacht hat, sollte bei ernsthaftem Interesse mit einem relativ kleinen Betrag starten und zunächst den weiteren Verlauf der Anlage abwarten.

Der Exporo Investitionsprozess II

Im nächsten Schritt geht es um die Zeichnung. Angegeben wird die Stückzahl, die man kaufen kann. Bei den meisten bei Exporo verkauften Anleihen gilt eine Stückelung von 1000 Euro pro Wertpapier. Einige Anleihen sind auch mit kleineren Beträgen erhältlich, sodass zum Beispiel ab 500 Euro investiert werden kann. Der Investitionsbetrag kann wahlweise per Überweisung (Vorkasse) oder per Lastschrift bezahlt werden. Bei Lastschrifteinzug muss die IBAN des Girokontos eingegeben werden.

In diesem Schritt muss man Vermittlerinformation und Widerrufsbelehrung akzeptieren, Angaben zur Übermittlung des Kirchensteuerabzugsmerkmals machen und eine Einzugsermächtigung erteilen. Der Wertpapierprospekt und die Vermittlerformationen werden anschließend per E-Mail übermittelt. Im letzten Schritt werden alle zuvor gemachten Daten noch einmal zusammengefasst und bestätigt. Zudem wird einem Depoteröffnungsantrag bei der Baader Bank zugestimmt. Die Depotführung ist kostenlos.

Abschließend wird man die Investition beauftragen. Der Auftrag zur Zeichnung wird man gleichzeitig (mit einem Klick) mit dem Auftrag zur Depoteröffnung erteilen. Im Nachgang des Auftrags wird man dann den vereinbarten Investitionsbetrag vom Girokonto einziehen (bzw. durch den Anleger überwiesen). Die Anleihe wird man bei Zustandekommen des Projekts zeichnen. Die Anleihe wird daraufhin im Depot bei der Baader Bank eingebucht. Kommt ein Projekt mangels Finanzierung nicht zustande, wird man das Geld an die Anleger zurückzahlen.

Nach dem Exporo Investitionsprozes: Depotführung und Steuern

Nach der Investition befindet sich die Anleihe im Depot der Baader Bank bzw. der Bank, bei der im Zuge des Zeichnungsauftrags ein Depot eröffnet wurde. Die Anleihe muss dort nicht verbleiben. Es ist möglich, das Wertpapier zu einer anderen Bank zu übertragen zum Beispiel ein bereits bestehendes Wertpapierdepot zu integrieren. Depotüberträge sind in der Regel kostenlos.

Während der Laufzeit sehen die meisten durch Exporo vermittelten Anleihen Zinszahlungen vor, typischerweise unterjährig. Die Zinszahlungen werden dem Verrechnungskonto bei der Baader Bank gutgeschrieben. Von dort aus kann man zum Beischlaf ein Girokonto überweisen. Verkauft man eine Anleihe zwischen zwei Zinsterminen, erhält der Anleger Stückzinsen. Das sind die Zinsen, die seit dem letzten Zinstermin rechnerisch angelaufen sind. Diese werden dem Kaufpreis zugeschrieben.

• Depotführung Erfolg bei der Baader Bank kostenlos
• Anleihen werden nach Kauf automatisch dort eingebucht
• Zinszahlungen erfolgen zugunsten des Verrechnungskontos
• Depotüberträge sind jederzeit möglich

Zinserträge unterliegen ebenso wie Gewinnbeteiligungen der Steuer. Erträge aus dem Mezzanine-Kapital fallen unter die Abgeltungsteuer. Diese beträgt 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Die Steuer wird direkt auf Bankebene einbehalten und mit abgeltender Wirkung an das Finanzamt abgeführt. Damit man den jährlichen Steuerfreibetrag in Höhe von 801 (1602 Euro für gemeinsam veranlagte Ehegatten) in Anspruch nimmt, muss man der depotführenden Bank rechtzeitig ein Freistellungauftrag erteilen.

Risiken bei der Auswahl von Exporo Projekte berücksichtigen

Alle Projekte bei Exporo sind mit Risiken verbunden. Die Exporo Risiken sind jedoch nicht bei jedem Projekt gleichgroß. Die Plattform hat ein eigenes System für die Bewertung von Projekten entwickelt. Dieses resultiert in einer alphanumerischen Skala mit Rating Kategorien von AA bis F und insgesamt 19 verschiedenen Stufen. Je schlechter das Rating eines Projekts ist, desto höher sollte die ausgerufene Rendite ausfallen.

Anleger, die über Mezzanine-Finanzierung (Mischform von Fremd- und Eigenkapital) in Immobilien investieren, sollten deshalb verschiedene Projekte auf der Plattform anhand von Rendite und Risiko vergleichen. In die Bewertung werden zum Beispiel die Qualität des Standorts (gut angebundene, innerstädtische Standorte sind weniger riskant als abgelegene Standorte auf dem Land), die vorrangige und die nachrangige Kapitalverteilung (die sich auf das effektive Ausfallrisiko auswirkt), den Verkaufs- bzw. Vermietungsstatus, den Status des Projekts (bereits existierende Kaufanfragen etc.), die Erfahrung des Projektentwicklers (gemessen am bisherigen Umsatzvolumen) und die Maßnahmen zur Reduzierung der Risiken (persönliche Bürgschaften, Patronatserklärung, erstrangige Grundschuld etc.) einbezogen.

Diversifikationsgebot und Risikoklassen

Die Steuerung von Risiken spielt bei der Zusammenstellung eines Portfolios eine wichtige Rolle. Anleger, die in besonders riskante Projekte bei Exporo investieren, sollten dies auf zwei Ebenen berücksichtigen. Erstens sollten andere Investitionen bei Exporo grundsätzlich weniger riskant ausfallen als das erst Investment, um die Gesamtrisiken zu begrenzen.

Zweitens können auch Investitionen in andere Anlageklassen (zum Beispiel Aktien, Anleihen etc.) auf die Inkaufnahme eines größeren Risikos durch ein Investment bei Exporo ausgerichtet werden. Konkret: Wird man mehr in riskante Immobilienprojekte bei Exporo investieren, kann man dafür die Aktienquote im Wertpapierportfolio zugunsten einer höheren Investition in sichere Staatsanleihen zurückfahren.

• Faustregel: Maximal 5 Prozent des Gesamtportfolios in alternative Investments investieren
• Dieser 5 Prozent Anteil sollte man in sich zusätzlich diversifizieren
• Einstieg muss nicht notwendigerweise auf einen Schlag erfolgen, auch ein schrittweisee Einstieg über zum Beispiel ein bis zwei Jahre ist möglich

Generell sollte das Gesamtportfolio eines Anlegers nur einen geringen Anteil von Investitionen in den grauen Kapitalmarkt enthalten. Denkbar ist ein Anteil von ca. 5 Prozent. Diesen Anteil sollte man wiederum in sich diversifizieren.

Ein Beispiel: Ein Anleger diversifiziert ein Portfolio mit 100.000 Euro Gesamtwert. 5000 Euro davon wird er in Anleihen des grauen Kapitalmarkts investieren. Dieses Geld kann man vollständig bei Exporo investieren. Der Anleger sollte jedoch in 5-10 verschiedene Projekte investieren. Dabei müssen Investitionen keinesfalls zu einem bestimmten Zeitpunkt bzw. innerhalb eines kurzen Zeitraums erfolgen. Ebenso denkbar ist der schrittweise Einstieg über einen längeren Zeitraum von zum Beispiel ein bis zwei Jahren.

Wichtig: Auch wenn man beim Geld investieren Immobilien gemeinhin als sichere Anlageklasse betrachtet, handelt es sich bei den Exporo Projekten in jedem Fall um riskante Investments. Dies gilt ausdrücklich auch für Projekte mit gutem Rating.

Exporo Projekte Investitionsprozess Fazit

Der Investitionsprozess bei Exporo ist relativ einfach gehalten und wurde durch die Anbieter an verschiedenen Stellen optimiert. Anleger sollten ihre persönliche Steueridentifikationsnummer und ihren Personalausweis bereithalten.

Positiv: Der gesamte Prozess kann auf Wunsch am Bildschirm durchlaufen werden, da die gesetzlich vorgeschriebene Identifikation per Videochat vorgenommen werden kann. Dazu kooperiert Exporo mit der Deutschen Post.

Ferner positiv: Im Investitionsprozess kann man automatisch ein kostenloses Wertpapierdepot bei der Baader Bank eröffnen, indem man dann die gekauften Anleihen verwahrt. Dies ist insbesondere für Anleger, die bislang kein Wertpapierdepot führen, ein großer Vorteil. Vom Beginn der Kontoeröffnung bis zum Abschluss der Legitimation dauert es im besten Fall ca. 15 Minuten, wenn beim Videochat keine Wartezeit anfällt.

Der Investitionsbetrag kann man per Überweisung oder Lastschrift bezahlen. Zu jedem Projekt werden die erwartete Rendite und das durch die Plattform ermittelte Rating angezeigt. Anleger sollten verschiedene Projekte anhand von Risiko und Rendite vergleichen. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, Investitionen in diesem riskanten Segment in sich zu streuen und dem grauen Kapitalmarkt darüber hinaus nur einen überschaubaren Anteil am Gesamtportfolio einzuräumen.

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