Exporo ist mittlerweile eine recht bekannte Marke: Über die Plattform können Privatanleger in Immobilien investieren. Das Hamburger Unternehmen verspricht nichts geringeres als eine Demokratisierung von Immobilieninvestments. Auch Kleinanleger sollen in Exporo Investments Projekte investieren können, die bislang nur professionellen Investoren vorbehalten waren. Die hohen Renditen von zum Teil 8 Prozent und mehr sind dabei der Preis für das Risiko, das Anleger tragen – dies verschweigt Exporo auch an keiner Stelle.

Wir haben die Plattform unter die Lupe genommen. Wer ist der Anbieter? Wie funktionieren Crowd Investments? Welche Vorhaben kann man durch Exporo Projekte realisieren? Welche Risiken bestehen? Wie laufen Finanzierungen ab? Sind die Investments für Privatanleger wirklich geeignet? Dieser Exporo Test beantwortet diese und weitere Fragen zum Immobilieninvestment und Crowdinvestment. Erfahren Sie mehr über Exporo Investments!

• Hinter Exporo.de steht ein Unternehmen aus Hamburg
• Das erste Projekt hat man im Jahr 2014 finanziert
• Anleger investieren ab 500 Euro in Immobilienprojekte
• zur Auswahl stehen neue Bauprojekte und Bestandsimmobilien

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Wer ist Exporo? Ein Kurzporträt

Exporo bezeichnet sich selbst als „Online Plattform für digitale Immobilieninvestments“. Das werbliche Motto der Hamburger: „Einfach und direkt in Immobilien investieren“. Das Prinzip: Kleinanleger sollen bereits ab 500 Euro in Immobilienprojekte investieren können. Dabei handelt es sich um Projekte, die nach Auffassung des Unternehmens bislang vor allem institutionellen und anderen, größeren Investoren vorbehalten waren. Für die Investments bietet man hohe Renditen an, die man – dies gilt ganz objektiv – mit herkömmlichen, aber zugleich deutliche sichereren Anlagen wie Festgeld oder deutschen Staatsanleihen im derzeitigen Marktumfeld nicht erzielen kann.

• Idee: WIN-WIN-Situation für Privatanleger und Immobilienunternehmen
• Anlegern soll neues Marktsegment eröffnet werden
• Unternehmen sollen leichter an Kapital gelangen
• Plattform will Anlegern transparente Informationen bereitstellen
• Abwicklung soll schlank und kosteneffizient sein

Exporo.de will Privatanleger und Immobilienunternehmen zusammenführen und eine WIN-WIN-Situation schaffen. Anleger sollen Zugang zu einem lukrativen Markt erhalten, Immobilienunternehmen sollen schneller und einfacher Kapital zur Umsetzung von Projekten erhalten. Die Leistung von Exporo sieht das Unternehmen selbst dabei zum einen in der grundsätzlichen Idee (die so tatsächlich neu war), zum anderen in der Bereitstellung transparenter Informationen für Anleger und einer schlanken und damit kosteneffizienten Abwicklung. Nicht zuletzt durch Investitionen in Werbung wurde ein hoher Bekanntheitsgrad erreicht. Dieser ist Voraussetzung für eine große Reichweite, die wiederum ein wesentliches Qualitätsmerkmal von Vermittlungsplattformen im weitesten Sinne ist.

An der Hamburger Adresse residieren zwei Unternehmen. Als Anbieter gibt sich die Exporo AG aus. Diese ist demnach Finanzanlagenvermittler und im Besitz der Erlaubnisse § 34 c und § 34 f Abs. 1 Gewerbeordnung. Als Vermittler tritt die Exporo Investment GmbH auf. Dies ist ein Finanzdienstleistungsinstitut und verfügt über eine Erlaubnis nach § 32 KWG. Die Exporo Investment GmbH tritt bei Finanzierungen rechtlich als Vermittler zwischen Anlegern und Projektgesellschaften auf. Zu keinem Zeitpunkt bzw. in keinem Projektstadium besitzt Exporo Immobilien.

Die Geschichte und die „Story“ von Exporo Investments

Die Historie von Exporo reicht der Darstellung des Unternehmens zufolge bis ins Jahr 2013 zurück. Damals reifte bei den Initiatoren „die Erkenntnis, dass Immobilienprojekteentwickler immer stärker nach alternativen Finanzierungsquellen suchen, da Banken aufgrund strengerer Regulierung nicht mehr in gewohnt hohem Umfang ganze Projekte finanzieren“. Gleichzeitig, so stellten die Gründer damals fest, könnten Privatanleger nur mit sehr großem finanziellen Aufwand zu guten Konditionen in Immobilien investieren. Auf Basis dieser Feststellungen wurde Entschluss zur Entwicklung eines Online Marktplatzes gefasst, auf dem Immobilienprojekte als Investmentmöglichkeit angeboten werden sollten.

In der ersten Phase hat man ausschließlich Immobilienprojekte im Raum Hamburg finanziert. Damals wurden noch gedruckte Prospekte und Verträge eingesetzt. Im weiteren Verlauf wurde der Exporo Investitionsprozess digitalisiert. Zudem wurde der Aufwand für Marketingmaßnahmen deutlich erhöht. Ende 2014 hat man die Investment Plattform Exporo.de gestartet. Am 11.12.2014 ging die Crowdinvesting-Plattformen mit dem Projekt „Feldbrunnenstraße“ an den Start und vermochte in den ersten drei Monaten Investitionsvolumina von mehr als 2,1 Millionen Euro zu vermitteln. Mittlerweile beschäftigt das Unternehmen mehr als 100 Mitarbeiter.

Im Jahr 2018 hat man weitere Produkte entwickelt. Insbesondere ist man daran gegangen Prozesse digitaler Vermittlung auf Bestandsimmobilien zu transferieren. Das Unternehmen will mit diesem so bezeichneten „digitalem Eigentum“ Investoren die Möglichkeit geben, in Sachwerte zu investieren.

Exporo ist damit ein relativ zügiger Wachstumsprozess gelungen. Dieser wurde nicht zuletzt dadurch begünstigt, dass Crowdinvesting im Trend liegt und sich großer medialer Aufmerksamkeit erfreut. Gleichzeitig hat der Gesetzgeber relativ günstige Rahmenbedingungen für das Segment geschaffen. Nicht zuletzt fällt der frühe Expansionsprozess von Exporo mit einer Marktlage zusammen, in der viele klassische Anlagen keine Verzinsung mehr versprechen.

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Was bedeutet „Crowdinvestment“?

Crowd bezeichnet eine Menschenmenge. Crowdinvestments sind Investitionen, bei denen ein einzelner Investor sehr viele kleine Investitionen von einer großen Zahl von Anlegern erhält. So könnten im Extremfall 1 Million Anleger jeweils einen Euro investieren, um ein Projekt zu finanzieren. Bei Exporo liegen die Losgrößen allerdings ein Stück weit höher: Mindestens 500 Euro sind erforderlich, um in ein Immobilienprojekt zu investieren.

• Bei Crowd Investments investieren viele Anleger jeweils kleine Beträge
• Anleger können Fremdkapital oder Eigenkapital bereitstellen
• Auch Spenden und Vollfinanzierungen sind über Crowd Investments möglich
• Die Plattformen gewinnen seit Jahren an Bedeutung

Kennzeichnend für Crowdinvestments ist also ihr digitaler Charakter. Die Plattformen im Internet präsentieren Projekte von Kapitalsuchenden ihrer Community und stellen insoweit alle technischen Vorrichtungen bereit, mit denen das Funding erfolgen kann. Maßgeblich für den Mehrwert solcher Plattformen ist ihre Reichweite. Über Crowd Investments kann man neben Immobilienprojekten auch entsprechend in Startups, Sozialprojekte, künstlerische Aktivitäten etc. finanzieren.

Die Unterschiede

Es werden verschiedene Bereiche unterschieden bzw. abgegrenzt. So wird grundsätzlich zwischen Crowdinvesting und Crowdlending unterschieden. Beim Crowdinvesting erwerben Investoren eigentumsähnliche Rechte, beim Crowdlending stellen Sie Fremdkapital zur Verfügung. Exporo befindet sich mit der Mezzanine-Finanzierung irgendwo in der Mitte. Das Mezzanine-Kapital ist eine Mischform aus Fremd- und Eigenkapital.

Neben den bekannten, kommerziellen Plattformen gibt es einige weitere Varianten. So sammelt man beim donation-based Crowdlending Spenden. Eine Gegenleistung in nennenswertem Umfang gibt es nicht. Beim Reward-based Crowdlending findet häufig eine Vorfinanzierung von noch zu finanzierenden Produkten statt. Dabei handelt es sich um eine Art Kaufvertrag mit zeitlich verzögerter Lieferung.

Crowd Investments haben an Bedeutung gewonnen. Zum einen eignen sich die Investments aufgrund der kleinen Losgrößen für eine große Zahl von Kleinanlegern als Beimischung ins Portfolio. Zum anderen kann häufig eine im weitesten Sinne emotionale Nähe der Investoren zu dem Projekt festgestellt werden.

In welche Art Projekte können Anleger bei Exporo investieren?

Über Exporo können Anleger in über 400 Immobilienprojekte investieren. Neubauten finden sich dabei ebenso im Katalog der gelisteten Exporo Immobilien wie Projekt im Zusammenhang mit Bestandsimmobilien wie zum Beispiel der Kauf und die anschließende Sanierung. Häufig sehen die Projekte im Anschluss an die Fertigstellung bzw. Sanierung einen Verkauf der Wohneinheiten vor. Auch Vermietung ist jedoch möglich. Nachfolgend werden zwei (abgeschlossene) Exporo Projekte beispielhaft skizziert.

• Neubauprojekte: Zum Beispiel Bau eines Mehrfamilienhauses und Verkauf mit Gewinn
• Bestandsprojekte: Kauf von Bürogebäuden und anschließende Aufmietung
• Projekte in unterschiedlichen Stadien
• Investitionsvolumina häufig unter 5 Millionen

So wurde zum Beispiel in Berlin-Charlottenburg ein Mehrfamilienhaus mit sieben Etagen und 63 Wohnungen (davon 21 barrierefrei) neu gebaut. Auf der Plattform hat man damals vorgerechnet, dass für Rückzahlung lediglich ein Verkaufspreis von 4.540 Euro pro Quadratmeter erforderlich ist, während der durchschnittliche Marktpreis mit ca. 5.400 Euro pro Quadratmeter deutlich höher lag. Zum Zeitpunkt der Finanzierung waren 15 Prozent der kalkulierten Einnahmen bereits zu den in der Kalkulation angesetzten Preisen reserviert bzw. verkauft. Bei dem Projekt galt eine Vorkaufsquote in Höhe von 20 Prozent als Auszahlungsvoraussetzung. Das Projekt bot bei einer Laufzeit von 13-20 Monaten (abhängig vom Projektverlauf) eine endfällige Verzinsung in Höhe von 5,0 Prozent.

Weiteres Beispiel Projekt

Ein weiteres Projekt betraf ebenfalls den Ankauf und die Vermietung eines siebengeschossigen Bürogebäudes am Postplatz in Dresden in Zentrumsnähe. Das Gebäude befand sich auf einem ca. 4.300 m² großen Grundstück. Nach Ansicht der Initiatoren lag die aktuelle Durchschnittsmiete in dem Bürogebäude deutlich unter dem Potenzial. Das Objekt hat man dabei zu einem nach Ansicht der Entwickler günstigen Preis von 700 Euro pro Quadratmeter gekauft. Realisiert hat man das Vorhaben durch den Projektentwickler „Belle Epoque“, der zum damaligen Zeitpunkt ein realisiertes Projektvolumen von ca. 200 Millionen Euro aufweisen konnte. Das Projekt bot eine feste, endfällige Verzinsung in Höhe von 5,0 Prozent. Die Laufzeit belief sich abhängig vom Projektverlauf auf 17-36 Monate.

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Welche Renditen und Risiken gibt es bei Exporo Investments?

Das Unternehmen bewirbt die Exporo Projekte mit jährlichen Renditen von bis zu 8 Prozent. Tatsächlich finden sich auf der Plattform auch einzelne Projekte mit höheren Renditen. Die Renditen liegen damit deutlich über dem allgemeinen Zinsniveau. Die höheren Ertragsmöglichkeiten sind allerdings als Preis für das höhere Risiko zu betrachten. Am Grauen Kapitalmarkt gelten weitaus geringere Standards im Hinblick auf Transparenz, Bilanzprüfung etc. als am eigentlichen Kapitalmarkt. Zudem besteht eine viel geringere Liquidität als zum Beispiel bei Bundesanleihen oder DAX Aktien. Anleihen mit derart kleinen Tranchen (häufig liegt das Emissionsvolumen deutlich unter 5 Million EUR) zu verkaufen, ist häufig nur mit einer längeren Wartezeit oder mit erheblichen Preisabschlägen möglich.

• Renditen bis zu 8 Prozent
• Man investiert in Mezzanine-Kapital (Mischform von Fremd- und Eigenkapital)
• Nachrangige Gläubiger erhalten bei der Liquidation erst nach allen vorrangigen Gläubigern Geld
• Das Totalverlustrisiko steigt dadurch beträchtlich

Der Worst Case

Nicht zuletzt besteht ein handfestes Ausfallrisiko bis hin zum Totalausfall von 100 Prozent des Investments. Bedingt ist dies durch die Konzeption der Mezzanine-Finanzierung, mit denen fast alle Exporo Projekte realisiert werden. Gläubiger solcher Anleihen erhalten im Liquidationsfall erst Geld, nachdem alle vorrangigen Gläubiger vollständig bedient wurden. Wird ein Projekt mit 80 Prozent erstrangigen und 20 Prozent nachrangigen Forderungen realisiert, reicht ein Verlust in Höhe von 20 Prozent aus, um einen Totalverlust bei den nachrangigen Gläubigern auszulösen.

Die Liste der potentiellen Risiken bei der Realisierung von Projekten ist lang. Bei Neubauprojekten kannst es z. B. vorkommen, dass der in der Kalkulation angesetzte Verkaufspreis verfehlt wird, weil die Nachfrage zu gering ist. Selbst wenn der Preis erzielt wird, kann es zu Verlusten kommen, wenn die Baukosten deutlich höher ausfallen als geplant. Dies kann durch Fehlkalkulationen der Betreiber, Handwerkerinsolvenzen etc. ausgelöst werden. Ist die Rückzahlung vom langfristigen Mittelzufluss durch Mieten abhängig, können auch Verschlechterungen am Standort zum Eintritt von Risiken führen. Solche Verschlechterungen liegen zum Beispiel vor, wenn durch ein neu errichtetes Gebäude die Aussicht der Mieter verschlechtert wird, eine Kläranlage in der Gegend zu einem unangenehmen Geruch führt oder durch den Bau einer zusätzlichen Landebahn am Flughafen der Verkehrslärm verstärkt wird.

Wie laufen Projektfinanzierungen bei Exporo Investments ab?

Der Weg in Immobilieninvestments ist bei Exporo – hier halten die Hanseaten ihr Werbeversprechen ein – vollständig digital und damit relativ einfach möglich. Im ersten Schritt müssen Anleger ein Benutzerkonto anlegen. Dazu gibt man seine E-Mail-Adresse ein. An diese bekommt man daraufhin eine Bestätigungsmail mit einem Link geschickt. Nach einem Klick auf den Link ist das Benutzerkonto validiert. Ab diesem Zeitpunkt können Projekte eingesehen werden.

Bevor man in ein Projekt investiert, sollte man als Anleger die Personalausweisnummer und die steuerliche Identifikationsnummer bereithalten. Diese müssen im Antragsformular dementsprechend neben persönlichen Daten wie Adresse und Geburtsdatum angegeben werden. Im nächsten Schritt folgen dort die gesetzlich vorgeschriebenen KYC (Know Your Customer) Fragen. Als Anleger wird man anschließend nach den bisherigen Erfahrungen gefragt. Wer angibt, Erfahrungen in einem dieser Investmentvehikel zu besitzen, wird infolgedessen nach Dauer der Erfahrungen, Anzahl der Transaktionen und Volumina gefragt. Falsch antworten ist trotzdem nicht möglich. Investments sind unabhängig von den Antworten möglich. Der Gesetzgeber schreibt jedoch vor, dass Anbieter wie Exporo Anleger bei mangelnder Erfahrung darauf hinweisen müssen, dass das Investment womöglich nicht geeignet ist.

1. E-Mail-Adresse eingeben
2. Auf Link in Bestätigungsmail klicken
3. Personalausweisnummer und Steueridentifikationsnummer bereithalten
4. Identität nachweisen (wahlweise Postident oder Postident Videochat)
5. KYC (Know your Customer) Fragen beantworten
6. Zahlungsmethode auswählen und Zeichnungsauftrag erteilen

Nach der Eingabe der Daten und den KYC-Fragen erfolgt zudem die Identifizierung des Anlegers. Hier können Investoren zwischen dem klassischen Postident Verfahren (Ausdruck eines Coupons und Vorlage zusammen mit einem amtlichen Lichtbildausweis in einer Filiale der Deutschen Post) und inzwischen einer Identifikation per Videochat wählen. Die Videochat Identifikation kann man dabei direkt am Bildschirm absolvieren und dauert in der Regel nur wenige Minuten. Als Kooperationspartner dient Exporo die Deutsche Post.

Der letzte Schritt

Im letzten Schritt wird gezeichnet. Dazu muss lediglich die Stückzahl angegeben werden. Das Investitionsvolumen errechnet sich dann automatisch aus der Kombination mit dem Nennwert der Anleihe. In diesem Schritt werden diverse Informationen wie zum Beispiel die Vermittlerregelung zur Kenntnis genommen. Diese werden im Anschluss daran per E-Mail zugestellt. Anleger geben hier die IBAN Ihres Girokontos an, um den Investitionsbetrag per Lastschrift einziehen zu lassen. Alternativ ist eine Zahlung per Überweisung (Vorkasse) möglich.

Positiv: Im letzten Schritt wird automatisch ein kostenloses Wertpapierdepot bei der Baader Bank eröffnet, in dem die gekauften Anleihen verwahrt werden. Über das Verrechnungskonto dieses Depots erfolgen auch Zinszahlungen sowie die Rückzahlung.

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Grauer Kapitalmarkt für Kleinanleger: Ist die Kritik an Exporo Investments berechtigt?

Viele der Investoren, die mit Exporo Investments Erfahrungen machen, sind der Gruppe der Kleinanleger zuzurechnen. Ist es vertretbar, dieser Zielgruppe Investments am „Grauen Kapitalmarkt“ zu vermitteln? Mitunter wird in diesem Zusammenhang an Exporo Kritik geübt.

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) beschreibt den Grauen Kapitalmarkt im Hinblick auf Crowdfunding wie folgt: „Viele Crowdfunding-Plattformen sind gezielt so ausgestaltet, dass sie keine Erlaubnis benötigen und damit auch nicht von der BaFin beaufsichtigt werden. Daher gehören diese Plattformen zum Grauen Kapitalmarkt. Das heißt selbstverständlich nicht, dass alle Angebote dort zwangsläufig unseriös sind. Bedenken Sie aber, dass Sie sich in ein Marktsegment begeben, das nicht staatlich reguliert ist. Damit werden weder die dort angebotenen Finanzprodukte noch die Seriosität und Bonität von Anbietern und Investoren kontrolliert. Für die Geschäfte, die hier abgeschlossen werden, gibt es keine ständige Aufsicht, keine Bilanzkontrolle und keine Einlagensicherung.“

Diese Situation nutzen nach Auffassung der Bafin auch dubiose Anbieter aus. Die Behörde rät Anlegern deshalb dazu, sich über Angebote und damit verbundene Risiken gründlich zu informieren. Generell gilt: Ob ein Investment zu riskant ist oder nicht, hängt vom Anleger, seinen Zielen und den sonstigen Bestandteilen des Portfolios ab. Ein Portfolio, das ganz oder überwiegend aus Mezzanine-Finanzierung besteht, erscheint für Privatanleger ungeeignet. Ein breit gestreutes Portfolio von z. B. 100.000 Euro, das zu 5 Prozent in diesem Segment investiert ist, erscheint dagegen ausgewogen. Dies gilt ganz besonders, wenn diese 5 Prozent auf zehn unterschiedliche Projekte aufgeteilt sind. Diese innere Streuung erleichtert der niedrige Mindestinvestitionsbetrag bei Exporo in jedem Fall. Mehr zu den Exporo Risiken finden Sie auch in unseren weiterführenden Beiträgen.

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Exporo Investments Fazit

Unser Fazit im Exporo Investments Test: Den Hanseaten ist es tatsächlich gelungen, eine niedrigschwellige Plattform für digitale Investments in Immobilienprojekte zu entwickeln. Anleger können Investments dank der Verifikation per Videochat vollständig am Bildschirm tätigen. Erleichternd wirkt auch, dass direkt im Zeichnungsauftrag ein kostenloses Wertpapierdepot bei der Baader Bank eröffnet wird, in dem gekaufte Anleihen verwahrt werden. Die Investitionsbeträge beginnen bei 500 Euro und sind damit auch für Kleinanleger geeignet, die ein Investment diversifizieren möchten. Zahlungen kann man per Überweisung oder Lastschrift leisten

Die Bandbreite der Immobilienprojekte umfasst Neubauten genauso wie den Kauf und die Aufmietung von Bestandsobjekten. Vielfach finden sich dabei Objekte in guten Lagen größerer Städte. Dies sind tatsächlich Investments, die früher vor allem institutionelle Investoren tätigen konnten.

Wer mit Exporo Erfahrungen in Immobilieninvestments machen möchte, sollte sich des speziellen Risikos Mezzanine-Finanzierung bewusst sein. Die Forderungen nachrangiger Gläubiger werden erst erfüllt, wenn alle erstrangigen Forderungen vollständig bedient sind. Dies führt dazu, dass ein Verlust von zum Beispiel 20 Prozent bezogen auf das Gesamtprojekt zu einem Totalverlust für nachrangige Investoren führen kann. Aus diesem Grund eignen sich Investments bei Exporo nur als Beimischung zu einem breit diversifizierten Portfolio, das zusätzlich Aktien, Anleihen und klassische Immobilieninvestments wie offene Immobilienfonds enthält. Zusätzlich bietet sich die Diversifikation des Exporoanteils auf verschiedene Projekte an.

Fragen & Antworten zu EXPORO Investments