In Immobilien investieren – So können Anleger mit kleinen Beiträgen investieren!

Privatanleger, die in Immobilien investieren möchten, haben diverse Möglichkeiten zur Auswahl. Neben dem klassischen Eigenheim und Mietwohnungen stehen offene und geschlossene Immobilienfonds zur Wahl, aber auch Aktien wie zum Beispiel die Corestate Aktie. Mit Crowdinvestments ist ein weiteres Segment aus dem Immobilienbereich hinzugetreten. Immobilien gelten als inflationssichere und wertbeständige Anlagen und sind in Zeiten expansiver Geldpolitik und wachsender Sorgen vor inflationären Tendenzen deshalb besonders gefragt. Dieser Beitrag erläutert, welche Möglichkeiten für Immobilienanlagen bestehen, was das Besondere an Crowdinvesting Immobilien ist und ob sich Investitionen in Betongold über die Crowd auszahlen können.

• Investments in Immobilien sind über verschiedene Wege möglich
• Eigenheim, Mietwohnungen und Fonds gibt es schon lange
• Immobilienkäufe über Crowdinvestments sindrelativ neu
• Anleger können sich dabei mit sehr kleinen Beträgen beteiligen und so ein diversifiziertes Immobilienportfolio erwerben

Viele Wege führen zum Immobilieninvestment

Immobilien gelten als inflationssicher, wertbeständig und gemessen daran relativ attraktiv im Hinblick auf die Rendite. Immobilien können auf verschiedenen Wegen einen wesentlichen Bestandteil des Gesamtvermögens abdecken. Der klassische Weg führt in die eigenen vier Wände: Das Eigenheim liefert konstante Renditen durch den Wegfall der Miete und kann dadurch einen wesentlichen Bestandteil der Altersvorsorge darstellen. Eine Alternative zum Eigenheim ist die Investition in Mietwohnungen, die eine langfristige Rendite inklusive Inflationsschutz versprechen. Wer sich nicht auf einzelne Objekte festlegen möchte, kann in Immobilienfonds investieren. Zur Wahl stehen offene und geschlossene Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds bieten eine breite Streuung, geschlossene Fonds oft höhere Renditen bei einem äquivalent höheren Risiko. (Hier ein ähnlicher Beitrag über die Vonovia Aktie).

Neu auf den Markt getreten sind Immobilieninvestments über Crowdfunding Plattformen. Auf diesen Plattformen investieren zahlreiche Anleger jeweils sehr kleine Beträge in ein Immobilienprojekt. Meistens handelt es sich nicht um eine Beteiligung Sinne eines durch Grundbucheintrag verbrieften Besitzanspruchs. Stattdessen wird in partiarische Nachrangdarlehen investiert, die eine Beteiligung an Mieteinnahmen und Veräußerungserlösen anstelle oder zusätzlich zu einer Verzinsung vorsehen. Der große Vorteil der kleinen Losgrößen besteht darin, dass auch Privatanleger ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio erwerben können, das ansonsten nur institutionellen Anlegern oder sehr finanzstarken privaten Investoren offensteht. Die spezifischen Risiken der Investmentvehikel sollten dabei allerdings nicht ignoriert werden. Bei den meisten Crowdinvesting Immobilien betätigen sich Privatanleger als Träger des Risikokapitals, während Banken und andere Investoren erstrangige Forderungen halten.

Der Klassiker: Das Eigenheim

Eine selbstgenutzte Immobilie ist das klassische Investment im Immobilienbereich. Das Eigenheim macht häufig einen ganz wesentlichen Teil des Privatvermögens aus. Dem zumeist zu wesentlichen Teilen durch Kredite finanzierten Kaufpreis stehen zwei kalkulatorische Mittelrückflüsse gegenüber. Zum einen kann das Eigenheim eines Tages vielleicht mit einem Gewinn veräußert werden. Zum anderen entfällt die ansonsten notwendige monatliche Mietzahlung.

• Ein Eigenheim bietet Familien eine hohe Lebensqualität
• Die Rendite besteht aus der eingesparten Miete und eventuellen Veräußerungserlösen
• Eigenheime machen räumlich unflexibel
• Beim Kauf fallen hohe Erwerbsnebenkosten an

Selbstgenutzte Immobilien sind ein wesentlicher Bestandteil der Altersvorsorge. Werden die Kredite bis zum Eintritt in den Ruhestand zurückgezahlt und wird das Objekt bis zu diesem Zeitpunkt zusätzlich in einen guten Zustand versetzt, fallen die Wohnkosten im Alter gering aus. Dann reichen auch relativ kleine monatliche Rentenzahlungen zur Aufrechterhaltung des Lebensstandards aus.

Selbstgenutzte Immobilien sind allerdings auch mit Nachteilen verbunden. Wer häufiger umzieht, muss auch häufiger verkaufen. Dabei fallen jedes Mal relativ hohe Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notargebühren) an, was die Rendite schmälert bzw. in den negativen Bereich drückt. Vor allem bei ländlich gelegenen Immobilien kann zudem nicht mit einer besonders prosperierenden Wertentwicklung gerechnet werden. Dies gilt umso mehr, wenn sich ein Objekt in einer strukturschwachen Region befindet. Gerade dort finden sich allerdings häufig niedrige Kaufpreise, die ein günstiges Verhältnis zwischen Aufwand und Wohnkomfort ermöglichen.

Das Eigenheim ist die richtige Wahl für Anleger, die einen Sachwert erwerben und langfristig selbst nutzen möchten. In Betracht kommen insbesondere Familien mit kleinen Kindern. Diese bleiben häufig lange an einem Standort und profitieren ganz besonders von der im Vergleich zu Mietverhältnissen erhöhten Lebensqualität.

Der Klassiker II: Die Mietwohnung

Wer eine Immobilie nicht selbst nutzen kann oder will, kann Objekte erwerben und vermieten. Insbesondere Wohnungen sind als Investitionsgegenstand beliebt. Anleger profitieren hier im besten Fall von steuerlichen Abschreibungen, regelmäßigen Mieterhöhungen und einer Wertsteigerung des Objekts. Mieterhöhungen und Veräußerungsgewinne lassen sich allerdings nur mit Immobilien in einer guten Lage bzw. bei einer günstigen Entwicklung des Gesamtmarktes erzielen. Mietwohnungen in schlechten Lagen, ländlichen und strukturschwachen Regionen versprechen keine hohen Wertzuwächse, die deutlich über die Inflation hinausgehen.

Der Kauf und die Vermietung von Wohnungen bieten bei günstigem Verlauf eine ansprechende Rendite von 4-5 % und mehr. Allerdings sind diese Anlagen auch einigen Risiken ausgesetzt. Wenn nur ein einziges Objekt bzw. eine geringe Anzahl von Wohnungen gekauft und vermietet wird, führen längere Leerstände rasch zum Umfallen der Kalkulation. Für dieses Risiko ist wiederum die Lage des Objekts entscheidend. Vermieter müssen darüber hinaus problematische Mieter fürchten, die lange keine Miete zahlen und umständlich aus der Wohnung heraus geklagt werden müssen. Im schlimmsten Fall hinterlassen diese Mieter als Mietnomaden sogar erhebliche Schäden am Eigentum.

• Mietwohnungen in guten Lagen versprechen attraktive Renditen
• In schlechter Lage und mit den falschen Mietern können Verluste entstehen
• Beim Kauf fallen hohe Erwerbsnebenkosten an
• Wohnt der Vermieter zu weit weg, muss er die Kosten einer Hausverwaltung tragen

Nicht zuletzt müssen Vermieter einigen Aufwand betreiben und zum Beispiel Mieter suchen, deren Einkommen prüfen, inserieren, Instandhaltungsmaßnahmen einer Wohnung selbst durchführen oder beauftragen etc. Mit diesen Aufgaben kann eine professionelle Hausverwaltung betraut werden. Die dafür anfallenden Kosten schmälern im Gegenzug die Rendite. Sofern sich die Mietwohnung und der Wohnsitz des Vermieters nicht in unmittelbarer Nähe befinden, sind Hausverwaltungen allerdings fast immer unverzichtbar.

Immobilienfonds

Immobilienfonds sind Fonds, die ausschließlich oder überwiegend in Immobilien investieren. Dabei kann es sich um Wohnungen und Gewerbeobjekte handeln. Immobilienfonds können ausschließlich in Deutschland, aber auch zum Beispiel begrenzt auf Europa, Asien oder weltweit investieren. Typischerweise befinden sich einige hundert oder tausend Objekte im Portfolio eines Immobilienfonds. Dadurch wird ein sehr viel besser Streuungseffekt erreicht als es beim Kauf von Mietwohnungen der Fall ist. Für Anleger, die in Immobilien investieren und sich dabei nicht räumlich binden möchten, ist dies ein Vorteil.

Zu unterscheiden ist zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Anteile an offenen Immobilienfonds können (nach einer bestimmten Haltefrist) an die Fondsgesellschaft zurückgegeben oder (jederzeit) an der Börse verkauft werden. Offene Immobilienfonds sind damit die fungibelste Variante von Immobilieninvestments. Den Fonds wird ein weitgehender Inflationsschutz sowie eine moderate, aber dennoch attraktive Rendite nachgesagt. Die Fonds erzielen Gewinne durch Vermietung und Veräußerungsgewinne.

Im Gegensatz dazu können Anteile an geschlossenen Fonds nicht ohne Weiteres veräußert werden. An geschlossenen Fonds beteiligen sich Anleger durch unternehmerische Konstruktionen wie zum Beispiel einer Kommanditeinlage. Zumeist investieren diese Fonds in ein bestimmtes Objekt oder ein überschaubares Portfolio aus mehreren Objekten. Bei einem günstigen Verlauf kann die Rendite hier höher ausfallen als bei offenen Fonds. Allerdings sind auch die Risiken erhöht. Deshalb ist ein Blick auf das Konzept geschlossener Fonds sehr wichtig. Oft weisen diese eher den Charakter einer unternehmerischen Betätigung als den eines Immobilieninvestments auf.

Crowdinvestments im Immobilienbereich

Investitionen in Immobilien sind auch über Crowdinvesting-Plattformen möglich. Typischerweise wird in konkrete Projekte oder klar definierte Portfolios mit Projektbezug (zum Beispiel Kauf und Aufmietung, Bau und anschließender Verkauf) investiert. Über Crowdfunding Plattformen sind Investitionen in Immobilien bereits mit sehr kleinen Beträgen in dreistelligen Bereich und darunter möglich.

Investiert wird typischerweise nicht in einen Anteil an einer Immobilie im Sinne eines Grundbucheintrags oder eine Kommanditeinlage. Bei den meisten Crowdfunding-Plattformen kommen partiarische Nachrangdarlehen zum Einsatz.

• Bei Crowdinvesting-Plattformen wird in Immobilienprojekte investiert
• Anleger investieren in partiarische Nachrangdarlehen
• Investoren werden an Mieterträgen und/oder Veräußerungsgewinnen beteiligt
• Aufgrund des nachrangigen Charakters der Forderung besteht ein signifikantes Ausfallrisiko

Partiarische Nachrangdarlehen sind Kredite, die den Gläubiger an laufenden Gewinnen und/oder Veräußerungserlösen eines Immobilienprojekts beteiligen. Die Beteiligung kann zusätzlich zu einer festen Zinszahlung erfolgen. Partiarische Nachrangdarlehen sind aus Sicht der Gläubiger nachrangige Forderungen. Das bedeutet, dass im Liquidationsfall erst alle vorrangigen Gläubiger bedient werden, bevor die nachrangigen Kredite aus der Insolvenzmasse bedient werden. Dies erhöht das Ausfallrisiko der Gläubiger stark.

Aus Sicht anderer, erstrangiger Gläubiger fungieren Nachrangdarlehen wie Eigenkapital. Das Risiko, selbst einen Verlust zu erleiden, reduziert sich für vorrangige Gläubiger beim Einsatz von Nachrangdarlehen. Im Gegenzug fallen die Renditen partiarischer Nachrangdarlehen bei einem günstigen Projektverlauf relativ hoch aus. Jährliche Gesamtrenditen von 5-6 % und mehr sind möglich.

Bei Crowdfunding Immobilien kann es sich um Wohnungen genauso handeln wie um gewerbliche Objekte. Das Projektvolumen ist häufig überschaubar und unterschreitet regelmäßig 5 Millionen EUR.

Zu den bekanntesten Anbietern von Crowdinvesting Immobilien gehört die Hamburger Plattform Exporo. Diese ist seit dem Jahr 2014 am Markt aktiv und vermittelt Kapital zwischen Privatanlegern und Projektentwicklern. Mit den Projekten lassen sich bei einem günstigen Verlauf jährliche Renditen von 5-6 % und mehr erzielen. Der Einstieg ist ab 500 EUR möglich, der Investitionsbetrag wird per Lastschrifteinzug oder Überweisung eingezahlt. Die Einzahlung dient zur Finanzierung einer Anleiheemission. Die emittierten Anleihen werden anschließend im Depot der Anleger eingebucht. Die Plattform hat ein eigenes Rating System entwickelt, mit dem die Risiken von Investments aus Sicht der Gläubiger partiarischer Nachrangdarlehen gemessen werden sollen.

Staatliche Förderungen für Immobilieninvestoren

Der Staat fördert Immobilieninvestitionen, wenn auch in überschaubarem Umfang. Die Förderung beschränkt sich allerdings primär auf selbstgenutzte Immobilien. Für diese kann zum Beispiel die staatlich geförderte Riester-Rente verwendet werden. Bestehende Guthaben sowie laufende Einzahlungen in zertifizierte Verträge können zur Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie genutzt werden. Im Alter müssen dann allerdings Steuern auf hypothetische Rentenzahlungen geleistet werden, die durch die Verwendung zum Immobilienkauf gar nicht anfallen.

• Die KfW fördert verschiedene Projekte mit zinsgünstigen Krediten und Tilgungszuschüssen
• Die Riester-Rente kann für selbstgenutzte Immobilien verwendet werden
• Für Mietwohnungen gilt eine jährliche Abschreibung in Höhe von 2 %
• Unter bestimmten Umständen können Mietwohnungen vier Jahre lang zusätzlich mit 5 % abgeschrieben werden

Eine weitere Förderung für selbstgenutzte Immobilien ist das im Jahr 2018 neu eingeführte Baukindergeld. Dieses kann bei der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragt werden. Bauherren und Käufer erhalten pro Kind zehn Jahre lang einen jährlichen Zuschuss in Höhe von 1200 EUR und somit insgesamt 12.000 EUR. Das Baukindergeld ist bei einem Haushaltseinkommen bis zu maximal 90.000 EUR bei Familien mit einem Kind +15.000 EUR für jedes weitere Kind erhältlich.

Für nicht selbstgenutzte Immobilien sieht das Steuerrecht Abschreibungsmöglichkeiten vor. Abschreibungen auf Mietwohnungen in Neu- und Altbauten sind grundsätzlich bis 2 % des Anschaffungspreises pro Jahr über einen Zeitraum von 50 Jahren möglich. Eine zusätzliche Sonderabschreibung in Höhe von 5 % für vier Jahre zusätzlich zur linearen AfA Abschreibung von 2 % ist möglich, wenn neue Mietwohnungen durch die Umwidmung von Werbeflächen in Wohnraum, Neubauten, Dachaufstockung/Dachausbau geschaffen werden. Der Gesetzgeber hat allerdings festgelegt, dass hier maximal 2000 EUR Erstellungs- bzw. Anschaffungskosten pro Quadratmeter angesetzt werden können.

Die KfW fördert Bau- und Sanierungsprojekte zur Eigen- oder Fremdnutzung mit verschiedenen Kreditprogrammen. Im Angebot sind vergünstigte Kredite sowie Tilgungszuschüsse. Sehr häufig müssen Teilnehmer an solchen Programmen ökologische Kriterien wie zum Beispiel eine signifikante Reduzierung des CO2 Ausstoßes pro Quadratmeter erfüllen.

Fazit

Wer in Immobilien investieren möchte, kann zwischen einem selbstgenutzten Eigenheim, dem Kauf von Mietwohnungen, offenen und geschlossenen Immobilienfonds sowie Crowdfunding Immobilien wählen. Eigenheime bieten vor allem Familien eine hohe Lebensqualität, machen aber räumlich unflexibel. Mietwohnungen bieten in guten Lagen eine attraktive Rendite, können in weniger guten Lagen durch Leerstände und im schlimmsten Fall Mietnomaden jedoch auch Verluste produzieren. Offene Immobilienfonds streuen das Vermögen der Anleger meist breit und sind durch Rückgabe- und Verkaufsmöglichkeiten flexibel und zudem bereits für Kleinbeträge erhältlich. Geschlossene Immobilienfonds können etwas höhere Renditen erzielen als offene Immobilienfonds aus, sind aber abhängig von der Konstruktion und dem Investitionsgegenstand häufig auch riskanter.

Crowdinvesting Immobilien sind eine relativ neue Variante. Über spezielle Crowdfunding-Plattformen können Anleger dabei auch mit sehr kleinen Beträgen in Immobilienprojekte investieren. Dabei kann es sich zum Beispiel um Neubauten oder den Kauf und die anschließende Aufmietung von Bestandsobjekten handeln. Investiert wird hier in partiarische Nachrangdarlehen, die eine Beteiligung an Mieterträgen und Veräußerungserlösen vorsehen. Die Renditen sind attraktiv, jedoch mit einem erheblichen Risiko verbunden. Im Insolvenz- bzw. Liquidationsfall werden zunächst alle erstrangigen Gläubiger bedient. Diese Variante eignet sich deshalb ausschließlich für Anleger, die ein gewisses Risiko tragen können. Der große Reiz von Crowdfunding besteht in der Möglichkeit, in eine Vielzahl von Projekten jeweils kleinere Beträge zu erzielen und dadurch einen Diversifikationseffekt zu erreichen, der privaten Investoren im Immobiliensegment ansonsten allenfalls bei offenen Immobilienfonds möglich ist.

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